Che eleganza affittare un appartamento: 9 semplici passi
AFFITTO APPARTAMENTO PIÙ LUNGO DIVENTA UN BUSINESS FAMILIAREma solleva ancora molte domande. Ho bisogno di un contratto? Cosa succede se si abbandona bruscamente senza avvisare il proprietario? Posso riavere un deposito se il proprietario non vuole restituirlo?
In pratica, tutto non è così male - o, almeno, può essere risolto. Ci sono tre fasi principali nell'affitto di un appartamento: affittare una stanza, vivere un periodo richiesto e lasciarlo. Con l'aiuto di un avvocato, Yulia Sakunova, capiamo come evitare di mettersi nei guai su ciascuno di essi.
Insistere su un contratto
Immagina di aver trovato un'opzione meravigliosa: un appartamento economico e confortevole con una posizione comoda, e una hostess lo affitta. Sai che hai bisogno di concludere un contratto per l'affitto, ma lei ti dice: "Sì, che contratto! Vivi proprio così e pagami i soldi - tutto qui."
Forse tutto sarà così - o forse un giorno il figlio della padrona di casa tornerà da un viaggio di lavoro e ti farà spostare fuori. Se sei fortunato, in una situazione del genere ti sarà permesso di fare le valigie e andartene tranquillamente, e se no, puoi inciampare su serrature sostituite, e portare fuori le cose con la polizia, che devono anche dimostrare che sono tue (questo non è affatto ovvio - ci sono motivi per piegare le cose in questo appartamento non hai). Se hai pagato in anticipo, potresti non vedere neanche questo denaro. Se la persona con cui si desidera affittare un appartamento, in genere non vuole firmare un contratto di locazione, è meglio cercare un'altra proprietà. Altrimenti c'è il rischio che tu debba dire addio alle tue cose preferite.
Controlla chi possiede l'appartamento
Supponiamo che la padrona di casa accetti di stipulare un contratto. Non avere fretta di prendere una penna: prima assicurati che abbia il diritto di affittarti un appartamento. Per fare ciò, è necessario consultare il certificato di proprietà - e la persona con cui si stipulerà un accordo deve essere il proprietario dell'intero appartamento e non una parte di esso. "Non preoccuparti", può dire un proprietario legalmente esperto. "Possiedo solo ½ appartamenti, ma la corte mi usa per usare l'appartamento, e c'è una soluzione." Ahimè, per te non importa: il tribunale si è assicurato il diritto di usare l'appartamento proprio per coloro che vogliono affittarlo a te, e non per te o per nessun altro. Quindi il secondo proprietario può facilmente costringerti a uscire e persino a cambiare le serrature.
In questo caso, devi chiedere il consenso del secondo proprietario (o di altri proprietari, se ce ne sono diversi), e in forma scritta - un accordo verbale non funzionerà. Il proprietario o l'hostess possono sospirare, andare nella stanza accanto e dopo cinque minuti portare un pezzo di carta su cui è scritto che il secondo proprietario non si oppone al noleggio dell'appartamento. Potresti avere motivo di dubitare che fosse la persona il cui nome era stato firmato per scrivere, ma questo documento è abbastanza per te: semmai, i proprietari lo scopriranno tra di loro e attraverso il tribunale - e avrai tempo per lasciare tranquillamente l'appartamento. L'autorizzazione notarile non è richiesta.
Se per qualche motivo dubiti che il certificato di proprietà o la sua copia sia reale, puoi verificarlo - puoi farlo in qualsiasi MFC. Se la proprietà è stata registrata dopo il 1998, è necessario ordinare un certificato di proprietari di appartamenti (questo può essere fatto al suo indirizzo). Se la registrazione era precedente al 1998, richiedere un certificato di diritti precedentemente rilasciato a questo appartamento. Puoi richiedere entrambe le richieste - allora sarai sicuro che quello che è diventato il maestro prima del 1998 è rimasto tale. Si prega di notare che le risposte alle richieste dovranno aspettare una settimana.
E ancora una cosa: se la persona con cui hai stipulato un accordo, la corte trova incompetente, la persona che vorrebbe sfrattarti dall'appartamento dovrà sfidare questo accordo attraverso il tribunale - e questo ti darà il tempo di fare le valigie e andartene tranquillamente.
Assicurati di avere i dati giusti nel contratto.
Infine, puoi stipulare un accordo - in questo caso, diventerai l'inquilino e il padrone di casa con il padrone di casa o la padrona di casa, rispettivamente. Se il proprietario non ha un contratto di esempio, può essere scaricato da Internet. È vero, è troppo presto per rilassarsi: devi seguire attentamente ciò che è scritto nel documento.
Assicurati di avere la data di conclusione del contratto e i dettagli delle parti: cognomi, nomi, nomi patronimici e indirizzi. È inoltre possibile fornire informazioni sul passaporto, ma questo non è un requisito rigoroso. L'oggetto di noleggio (appartamento o stanza) deve essere contrassegnato e deve essere presente un link al certificato di proprietà. In modo ottimale, se ti viene data una copia di questo certificato. La durata del leasing deve essere chiaramente indicata, altrimenti, per impostazione predefinita, si presumerà che abbiate preso in affitto un appartamento per cinque anni. Secondo l'articolo 683 del codice civile della Federazione russa, il termine massimo per un contratto di locazione è di cinque anni, che è considerato di base.
L'importo dell'affitto specificato nel contratto copre l'intera durata del leasing, salvo diversa indicazione. Di comune accordo con il proprietario, è possibile modificare l'importo in qualsiasi momento - per questo è necessario firmare l'allegato appropriato al contratto. Assicurati che vi sia indicato anche l'ordine di pagamento delle bollette: ad esempio, sei responsabile per il telefono, l'elettricità e l'acqua, e i proprietari dell'appartamento - per tutto il resto.
Pensa alla risoluzione del contratto
Se non vuoi che i proprietari dell'appartamento ti controllino ogni giorno, assicurati che il contratto indichi con quale frequenza il proprietario deve verificare le condizioni dell'appartamento, ad esempio una volta al mese. È anche utile indicare nel documento quanto tempo prima della sua scadenza il locatore deve notificare se vuole rinnovare il contratto e a quali condizioni. Allo stesso tempo è meglio indicare quanto in anticipo dovrebbe avvertirti che devi andartene se vuole vendere l'appartamento.
Tieni presente che il contratto di affitto dell'appartamento non viene rinnovato automaticamente. Alla scadenza del contratto di locazione, deve essere reinserito se si raggiunge un accordo con il proprietario. Se dimentichi di occuparti del rinnovo del contratto, rischi di trovarti di fronte a porte chiuse e perdere alcune delle cose.
Impara i diritti e gli obblighi - il proprio e il proprietario dell'appartamento
Studia la sezione "Doveri e diritti del padrone di casa". Dovrebbe indicare che il padrone di casa è obbligato a restituire il deposito cauzionale se non ha rivendicazioni materiali nei suoi confronti. Un deposito cauzionale è l'importo che si trasferisce al proprietario insieme con l'acconto in affitto in cambio delle chiavi. È necessario per garantire la sicurezza dell'appartamento stesso e della proprietà del proprietario. Cioè, se tu, ad esempio, rompessi i mobili, allora al momento della partenza da questo deposito manterrai il costo del danno causato da te. Da esso manterrà i debiti per i pagamenti di utilità o noleggio assegnati a voi. Se non hai rotto o rovinato nulla, il proprietario deve restituire il deposito.
Nella stessa sezione si dovrebbe precisare che l'eliminazione delle conseguenze di ciò che è accaduto senza colpa del datore di lavoro è responsabilità del proprietario. Cioè, se l'appartamento è stato inondato a causa di servizi pubblici, le riparazioni sono la cura dei proprietari, non dei tuoi. Naturalmente, se l'incidente è avvenuto per colpa del datore di lavoro, questo è tuo, tu stesso devi eliminare le conseguenze.
Hai anche dei doveri, e sono elencati nella sezione "Compiti e diritti del datore di lavoro". Esamina questa sezione tanto e meglio, più attentamente di chiunque altro. In primo luogo, solo tu e quelli specificati nel contratto dovrebbero vivere nell'appartamento. Cioè, se hai intenzione di vivere con tuo marito, partner, amico, zia, assicurati di includerli nel contratto - altrimenti il proprietario li indicherà alla porta e avrà ragione. Indica inoltre nel documento il tuo cane o gatto preferito in modo che non subiscano lo stesso destino. L'unica persona che puoi portare con te per vivere senza preavviso è il figlio minore (il rifiuto viola i suoi interessi). Ma perché i problemi extra - è meglio specificare un figlio o una figlia.
Se il proprietario ti consente di cedere alla sublocazione (che è improbabile), questo dovrebbe anche essere scritto nel contratto. Se questo non è nel documento, significa che non è possibile riprendere l'appartamento o la sua parte a nessun altro. Anche in questa clausola del contratto è indicato che il datore di lavoro non può installare l'attrezzatura (non allarmarsi, è possibile inserire il forno a microonde - riguarda piuttosto l'apparecchiatura integrata), i sistemi di allarme, eseguire la ricostruzione e così via. Quindi se pensavi di abbattere il muro per allargare la stanza - dimenticalo. Se si desidera effettuare la ristrutturazione nell'appartamento, anche questo deve essere coordinato con il proprietario.
Si prega di notare che l'inquilino dell'appartamento ha il diritto di vivere solo lì. Se apri uno studio legale o un negozio, sarà una grave violazione del contratto e della legislazione della Federazione Russa. Se una delle parti viola i termini del contratto, potrebbe comportare la sua risoluzione anticipata, quindi prendi tutto sul serio.
Non dimenticare l'atto di ricezione e trasmissione
Il contratto di accettazione dell'appartamento, che deve anche essere firmato in due copie, deve essere allegato al contratto. Se non esiste un atto del genere e non descrive in dettaglio le condizioni dell'appartamento, quali sono le cose in esso contenute e come appaiono, può andare di lato. Dopo una settimana, i proprietari possono dimenticare che la lavastoviglie non ha funzionato da un anno, ed è un ottimo chip sulla vasca da bagno, e ti biasimeranno per questo danno. La corte prenderà la loro parte e tu dovrai pagarla.
Per riassumere: è necessario avere una copia del certificato di proprietà, l'autorizzazione di un altro proprietario o proprietari di appartamenti, se necessario, due copie del contratto e due copie dell'atto di ricezione e trasmissione. Ora puoi firmare i documenti, dare una copia ai proprietari, prendere le chiavi e dire addio, specificando quando arriveranno la prossima volta. Dopo aver firmato il contratto, il tuo compito non è quello di violare le sue condizioni. Come ulteriore precauzione, puoi sempre portare con te dei documenti, ad esempio per provare che li hai se il proprietario cambia improvvisamente le serrature.
Difendere il deposito
In futuro, che sia distante o no, molto probabilmente dovrai lasciare l'appartamento. In questo caso, tu con il padrone di casa dovrai firmare un nuovo atto di ricezione e trasmissione, che indicherà in quale forma gli restituirai l'appartamento e la proprietà. Ti restituirà il deposito assicurativo (o lo manterrà, parzialmente o completamente, se necessario), gli restituirai le chiavi e, augurandoti l'un l'altro buona fortuna, dì addio. Questa è un'opzione ideale - ma in realtà possono esserci delle difficoltà.
Se il proprietario "dimentica", "non vuole", "non può" o per altri motivi rifiuta di restituire il deposito cauzionale, ma vuoi comunque ottenerlo, dovrai andare in tribunale. Un secondo atto di ricezione e trasmissione firmato da entrambe le parti sarà la prova che hai adempiuto a tutti gli obblighi previsti dal contratto, quindi il proprietario deve restituire il deposito.
Ricorda che il contratto può essere rescisso anticipatamente
Possono sorgere problemi anche in caso di risoluzione anticipata del contratto, a causa del fatto che una delle parti l'ha seriamente violato. Ad esempio, se hai portato altre cinque persone a vivere con te. O se, dopo aver lasciato il proprietario, scarafaggi e topi sono usciti improvvisamente da tutte le fessure, di cui non ha detto nulla, e il proprietario si rifiuta di eliminare questo problema. In questi casi, vale la pena concentrarsi su due articoli del Codice Civile: articolo 451 "Modifica e risoluzione del contratto a causa di un cambiamento significativo delle circostanze" e articolo 687 "Risoluzione di un contratto per l'affitto di locali residenziali".
Hai il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, per iscritto, avendo avvertito il proprietario dell'appartamento entro tre mesi. Inoltre, in alcuni casi, la legge consente di farlo attraverso i tribunali, ad esempio se la stanza è in condizioni di emergenza. Il proprietario ha il diritto di rescindere il contratto tramite il tribunale se non si è fatto un affitto per più di due mesi con un contratto di locazione a breve termine (il contratto è inferiore a undici mesi) e più di sei mesi a lungo termine (il contratto è valido per più di un anno).
Difendere i tuoi diritti
Nel caso in cui si voglia risolvere il contratto prima del tempo, il proprietario può prendere una difesa noiosa e semplicemente rifiutarsi di sottoporsi a questa procedura. Quindi dovrai agire in modo indipendente per proteggerti da eventuali reclami da parte sua. Invia al locatore una comunicazione scritta in merito alla risoluzione del contratto di locazione per tali e tali motivi da tale data (dopo l'ultimo periodo di pagamento). Nella notifica, avvertilo che se non viene nell'appartamento, ti trasferirai semplicemente e metti le chiavi nella cassetta della posta. È necessario inviare questo per posta raccomandata con la notifica e l'elenco degli allegati. Quindi conserva una copia della notifica insieme a tutti i documenti di spedizione - saranno utili per te in caso di tribunale come prova delle tue azioni.
Se il proprietario non ha risposto, pone quindi il rischio di conseguenze negative su se stesso. In parole semplici, il silenzio in questo caso è un segno di consenso. Nel giorno stabilito, dopo aver pulito l'appartamento, estrai i tuoi effetti personali, chiudili, lascia cadere le chiavi nella cassetta della posta e parti tranquillamente. Tutti i documenti - un contratto di locazione, una copia della comunicazione inviata da voi con documenti postali - conservare per tre anni da ora in poi, nel caso in cui il padrone di casa improvvisamente decide di addebitare per il resto del periodo. Lo statuto delle limitazioni è di tre anni.
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